Es un contrato especifico por razón de la cosa arrendada, ya que exige que el arrendador sea propietario de la finca que deberá tener la condición de rústica ,y además que tenga la condición de profesional de la agricultura.
Se rige por la Ley 83/1980 de 31 de diciembre de Arrendamientos rústicos,actualmente Ley 49/2003 de 26 de marzo.
¿Cuáles SON LOS ELEMENTOS del contrato?.
La finca rustica cuyo aprovechamiento estará en función del tipo de uso que se haga de la misma , es decir, si su uso es de tipo agrícola , ganadero, forestal.
El precio que es la renta libremente pactada por las partes. Se puede convenir que se pacte en especie o parte en dinero y parte en especie.
¿Cómo SE FORMALIZA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA RUSTICA?.
- Se debe realizar de forma escrita, puediendo las partes hacerlo en escritura pública y acompañar un inventario.En caso de que el arrendamiento sea de explotación el inventario es obligatorio para que consten los bienes arrendados.los diversos elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.
El contrato de arrendamiento rustico se tendrá que comunicar por el arrendador o titular de la finca a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, que enviaran una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos rústicos.
duracion el contrato.
La ley establece una duración que tiene que ser como minimo de cinco años.Esto no implide que las partes puedan establecer una duración mayor.
El arrendador para recuperar la posesión de las fincas al finalizar el término del plazo contractual , deberá notificárselo de forma fehaciente al arrendatario con un año de antelación.
Gastos y mejoras
Artículo 17. Principio general.
- El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.
- Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.
Artículo 18. Gastos de conservación a cargo del arrendador.
- El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato.
- Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.
Asimismo, podrá reclamar los daños y perjuicios causados.
- Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.
- Se añade un párrafo al apartado 2 por el art. único.7 de la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Ref. BOE-A-2005-19784
Artículo 19. Otros gastos a cargo del arrendador.
- Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.2. Cuando las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización.
Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.
- Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.
- El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sobre protección del medio ambiente y protección del patrimonio histórico y de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del Código Civil.
- Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.
- Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.
- Se modifica el apartado 2 y se añade el apartado 4 por el art. único.8 de la Ley 26/2005, de 30 de noviembre. Ref. BOE-A-2005-19784
Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias.
Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.
Asimismo, y previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.
¿Porque causas se PUEDE RESOLVER el contrato A INSTANCIA DEL ARRENDADOR.?.
el artículo 25 Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 establece las causas siguientes:
Artículo 25. Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
- a) Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
- b) Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
- c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
- d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
- e) La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1.
- f) Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta
RESCISION DEL CONTRATO.
Artículo 26. Rescisión.
Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras, en los términos de los artículos 18, 19 y 20 de esta ley.
¿EN QUE PODEMOS AYUDARLE?.
Si tiene cualquier problema relacionado con el alquiler de una finca rústica,no dude en ponerse en contacto con este despacho.