LOS DESAHUCIOS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
La acción de desahucio es aquella mediante la cual el dueño, el usufructuario o cualquier otra personal con derecho a poseer una finca urbana dada en arrendamiento ,pretende la devolución de la cosa arrendadada y la consiguiente resolución del contrato de arrendamiento.
Se regula tanto en la ley de arrendamientos urbanos . el desahucio por falta de pago de las rentas está regulado en la Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil.
Para poder ejercitar el desahucio judicial el articulo 1569 del Código Civil dispone expresamente : El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2.º del artículo 1.555.
En la Ley de arrendamientos urbanos se regula:
- La resolución contractual por falta de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario art.27 de la LAU 1994, y para el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda articulo 35 de la LAU 1994
- La extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, y su duración, se regula en los articulos 9 , 10 y concordantes de la LAU para el caso de viviendas.Para el caso de extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente –para el uso distinto al de vivienda-,habrá que estar a lo que hayan pactado las partes.
¿CUAL ES EL PROCEDIMIENTO APLICABLE?.
El procedimiento es el del juicio verbal, con las especialidades reguladas en los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC, según las cuales el Letrado de la Administración de Justicia requerirá en el emplazamiento al demandando para que en el plazo de 10 días proceda a enervar si tiene derecho a ello, pagar y desalojar el inmueble, o formular oposición alegando sucintamente las razones por las que no procede el desahucio. Indicará igualmente en esta resolución la fecha de la eventual vista y la del lanzamiento, con apercibimiento de inmediato lanzamiento si no formulare oposición.
¿SE PUDE EJERCITAR LA PRETENSION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS Y ACUMULAR LA PRETENSION DE CONDENA AL PAGO DE LAS MISMAS?.
Si se puede realizar y en ese caso , el articulo 161 de la LEC dispone que tras la admisión de la demanda y previamente al señalamiento de la vista, el Letrado de la administración de justicia, requerirá al demandado, para que en el plazo de 10 días:
- Desaloje el inmueble.
- Pague a actor.
- Enerve la acción pagando la totalidad de lo que debe. Dicho pago podrá realizarse directamente al demandante, podrá ponerse a disposición del demandante en el Tribunal, o ante Notario.
- Que comparezca ante el tribunal formulando oposición en la que alegue los motivos por los que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
LA REFORMA OPERADA POR EL DECRETO LEY 21/2018 DE 14 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER. Y por el RD Ley 7/2019 de 1 de Marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Con este decreto se estableció que en el requerimiento de pago al demandado, se le tiene que informar de la posibilidad de acudir a los servicios sociales en supuestos de situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administracion apreciase dicha situación tiene que notificar al órgano judicial. Entonces el Letrado de la Administracion de Justicia tiene que suspender el proceso hasta que se adopten las medidas oportunas por los servicios sociales, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.
Sin embargo este Real Decreto Ley 21/2018 fue derogado en enero de 2019,aprobándose el RD Ley 7/2019 de 1 de Marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Decreto Ley, fecha 6 de marzo de 2019.
Por lo tanto, la situación queda conforme a lo previsto en los articulos 440 apartados 3 y 4, y 441 de la Ley de enjuiciamiento civil:
- En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
Número 3 del artículo 440 redactado por el apartado dos del artículo tercero del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo). Vigencia: 6 marzo 2019
- En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.
Número 4 del artículo 440 redactado por el apartado dos del artículo tercero del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler («B.O.E.» 5 marzo). Vigencia: 6 marzo 2019
Rúbrica del artículo 440 redactada por el apartado cincuenta y uno del artículo único de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil («B.O.E.» 6 octubre).Vigencia: 7 octubre 2015
EL DESAHUCIO POR PRECARIO.
El precarista es aquel que sin título y sin pagar contraprestación posee un inmueble ajeno, con o sin el consentimiento del titular.
¿CUAL ES EL PROCEDIMIENTO APLICABLE EN EL JUICIO DE DESAHUCIO POR PRECARIO?.
El procedimiento aplicable es el juicio verbal conforme a la ley de enjuiciamiento civil que determina que se decidirá por el juicio verbal , cualquiera que sea su cuantía,las demandas siguientes:Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rustica o urbana,cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer dicha finca.
No es necesario que el demandante requiera con un mes de antelación al precarista para que desaloje la finca.