Que es la declaración de obra nueva.
Que se entiende por obra nueva.Tipos.
¿Donde se regula la declaración de obra nueva en la Ley Hipotecaria, y en el Reglamento Hipotecario?.
¿Dónde se regula la autorización de obra nueva en construcción y cuales son los requisitos que exige la ley para su autorizacion?, ¿y la autorización de las escrituras de declaración de obra nueva terminada?¿y en caso de que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto?.
¿Qué son las coordenadas de referenciación geográfica?.
¿Cuál es el sistema de referencia geodésico que se utiliza en Canarias?.
¿Que es la declaración de obra nueva.?.
El diccionario de la RAE , define Declaración de Obra nueva:”Civ. Declaración del propietario de una finca para que consten en el Registro de la Propiedad las características de una nueva construcción realizada sobre una finca de su propiedad.
LH, arts. 198.4.º y 202.”
La declaración de obra nueva se hace a través de una escritura pública en la que se describe la obra nueva que se ha efectuado a los efectos de su inscripción en el registro de la propiedad .
¿Qué se entiende por obra nueva?.
De nuevo, el RAE ,:”Civ. Denominación que comprende las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de fincas urbanas.
Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, art. 308.
Tipos de obra nueva:
El articulo 202 de la Ley Hipotecaria hace referencia a :
-nuevas plantaciones.
-construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo.
-mejora de fincas.
Donde se regula la declaración de obra nueva en la Ley Hipotecaria, y en el Reglamento Hipotecario?
En el articulo 202 de la Ley Hipotecaria que expresamente dispone: “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.”
El articulo 308 del Reglamento Hipotecario dice: : “Con arreglo a o dispuesto en el artículo 208 de la Ley (hoy 202), la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá declararse:
1. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora.
2. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma, o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la descripción está comenzada o concluida.”
¿Dónde se regula la autorización de obra nueva en construcción y cuales son los requisitos que exige la ley para su autorizacion?, ¿y la autorización de las escrituras de declaración de obra nueva terminada?¿y en caso de que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto?.
En el articulo 28 de la Ley del Suelo Texto Refundido de 30 de octubre de 2015 dispone:”
Declaración de obra nueva.
- Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
- Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
- el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
- el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
- Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
- En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
- No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
- Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
- Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
- Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
- La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.
¿Qué son las coordenadas de referenciacion geográfica?.
El articulo 202 de la ley hipotecaria establece que :
“la porción de suelo ocupada por cualquier edificacion, instalación o plantación , habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.
Las coordenadas de referenciación geográfica permiten localizar la posición de un bien inmueble dentro del territorio conforme al articulo 10 de la Ley Hipotecaria que fija como base de la representacion grafica de las fincas catastrales , la cartografia catastral:
“Artículo 10.
- La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad.”.
Aquí hago un breve inciso haciendo referencia al Catastro, que es un Registro Administrativo, siguiendo la definición de Flora ,donde explica que el catastro es el inventario general de la riqueza territorial ,obtenida mediante la determinación descriptiva y grafica y estimación de todos los inmuebles del Estado,según su división y las diferencias de cultivo ,para fines financieros y jurídicos”,aportando Roca Sastre que se trata de “un registro,censo,padrón,catálogo o inventario de la riqueza territorial de un país, en el que se determinan las fincas rústicas o urbanas, del mismo,mediante su descripción o expresión gráfica, así como su evaluación o estimación económica ,al fin primordial de tipo fiscal o tributario y a los fines auxiliares de orden económico,administrativo,social y jurídico”.
¿Cuál es el sistema de referencia geodésico que se utiliza en Canarias?
En Canarias se utiliza como sistema de referencia geodésico el REGCAN9, conforme a lo previsto en el articulo 3 del .REAL DECRETO 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.