Los arrendamientos de temporada se encuentran regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 3 :”arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada,sea ésta de verano o cualquier otra”.
El articulo 3 en relación con el articulo 1 de la Ley de arrendamientos urbanos (La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda) , excluye a los alquileres de temporada , de los arrendamientos destinados a vivienda habitual, ya que la característica principal de los arrendamientos de temporada no es el de servir de vivienda habitual al inquilino.
El objetivo del arrendamiento de temporada es permitir la ocupación de un inmueble mediante un acuerdo especifico , por el que se satisfacen necesidades transitorias del inquilino, ya sea por motivos de trabajo de corta duración, estudio,vacacionales,de atención sanitaria,etc.Por lo tanto , su duración está limitada, y en ningún caso constituye un arrendamiento de vivienda habitual.
Elementos básicos del contrato de arrendamiento de temporada.
Las partes , debiendo incluirse el nombre del arrendador y del arrendatario, numero de DNI,Nie,etc.
Descripción de la propiedad a arrendar con su dirección y las características de la misma que deberán , en el caso de la normativa autonómica, cumplir con los previsto en el articulo 2 y concordantes del Reglamento de las Viviendas Vacacionales de la Comunidad autónoma de Canarias.
Duración del contrato.Este es el elemento fundamental del contrato de arrendamiento de temporada , ya que se debe indicar exactamente el periodo de alquiler indicando las fechas de inicio y de finalización, así como el objeto del contrato específico, si es por necesidad temporal, por vacaciones , por estudios,etc.
Cláusula sobre el importe del arrendamiento y forma de pago.
Cláusula de rescisión del contrato.
Penalizaciones en caso de no entrega de llaves.
Cláusulas acerca de los gastos generales (suministros de agua,electricidad,internet,otros servicios).
Cláusula sobre la Fianza.
Cláusula sobre la conservación de la vivienda y sus condiciones al finalizar el contrato.
Cláusula sobre limite de inquilinos conforme a la normativa autonómica.
Cláusula sobre la responsabilidad del inquilino en caso de los daños producidos durante el periodo de alquiler.
Obligaciones del inquilino.
Obligaciones del propietario.
¿Donde se regulan los arrendamientos de temporada o arrendamientos vacacionales en Canarias?.
En Canarias los arrendamientos de temporada o arrendamientos vacacionales se regulan en el Real Decreto 113/2015 de 22 de Mayo por el que se aprueba el Reglamento de las Viviendas Vacacionales de la Comunidad autónoma de Canarias.
El articulo 2 del Reglamento dispone:
“a) Viviendas vacacionales: las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.
b) Canales de oferta turística: las agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de intermediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler; y publicidad realizada por cualquier medio de comunicación.
c) Forma habitual: la cesión de la vivienda, dos o más veces dentro del periodo de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones.
d) Cesión temporal: toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo, que no implique cambio de residencia por parte de la persona usuaria.
e) Empresas explotadoras de viviendas vacacionales: las personas propietarias o las personas físicas o jurídicas, cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas que cumplan los requisitos previstos en el presente Reglamento.”.
¿Que régimen jurídico deben cumplir las viviendas vacacionales en la Comunidad Autónoma de Canarias?.
El artículo 4 del citado reglamento dispone:
“Artículo 4.- Régimen jurídico. Las viviendas objeto de la presente regulación deberán cumplir las prescripciones contenidas en la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, las contenidas en el presente Reglamento y el resto de las normas sectoriales que les sean de aplicación, especialmente las de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad, accesibilidad y en general, la de actividades clasificadas.”.
¿Existe algún tipo de prohibición establecida en el reglamento?.
Si, el artículo 5 establece prohibiciones a las personas propietarias de las viviendas vacacionales , o a las personas físicas o jurídicas a las que el propietario haya encomendado la explotación de la misma , alojar a un mayor numero de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, tal y como establece el artículo 5 :
“Artículo 5.- Prohibiciones.
1. Queda prohibido, a las personas propietarias de las viviendas vacacionales o en su caso a las personas físicas o jurídicas a las que previamente la persona propietaria haya encomendado la explotación de la misma, alojar un mayor número de personas de las que correspondan a la capacidad de la vivienda establecida por el número de dormitorios y ocupación, según los datos incluidos en la declaración responsable de ocupación de inmuebles o instalaciones, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
2. Queda prohibido, en todo caso, a los usuarios: a) Destinar la vivienda vacacional a fines que no sean los propiamente turísticos para los que se contrató. b) Realizar cualquier actividad que entre en contradicción con los usos de convivencia, higiene y orden público habituales o que impida el normal descanso de otras personas usuarias del inmueble. c) Contravenir las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda vacacional se ubique.”
Se puede poner algún tipo de reclamación por las personas usuarias de viviendas vacacionales.
El usuario de las viviendas vacacionales puede presentar una reclamación, por ejemplo por no reunir las condiciones de uso ,de limpieza e higiene, de seguridad .También se puede hacer una reclamación en relación con los precios.
¿Se puede prohibir la actividad de vivienda vacacional en una Comunidad de Propietarios?.
Si, se puede prohibir siempre y cuando se apruebe por la Comunidad de Propietarios .La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha acordado entre otras en sentencias de fecha 15 de junio de 2018,27 de noviembre 2023, 3 de Octubre de 2024 siendo en esta ultima en la que ha dictaminado que en base al artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, se puede prohibir la actividad de alquileres turísticos siempre y cuando el acuerdo se adopte por la doble mayoría de tres quintos.